УДК 332.8

НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ В РОССИИ – СОЦИАЛЬНОЕ АРЕНДНОЕ ЖИЛЬЕ

Корчагин Антон Петрович1, Казейкин Владимир Семенович1
1Санкт-Петербургский государственный университет

Аннотация
В статье рассматриваются проблемы и перспективы строительства арендного жилья. Наиболее важным является государственная поддержка строительства социальных арендных домов, что позволит решить проблему очередников, малообеспеченных и молодых семей, а также оживит рынок аренды жилья и обеспечит развитие некоммерческого жилищного фонда.

Ключевые слова: арендные дома, жилищная политика, некоммерческий наем, социальное жилье


A NEW DIRECTION OF HOUSING POLICY IN RUSSIA - SOCIAL RENTAL HOUSING

Korchagin Anton Petrovich1, Kazeikin Vladimir Semenovich1
1Saint-Petersburg State University

Abstract
The article considers the problems and prospects of the construction of rental housing. The most important is the state support for the construction of social rental houses that will solve the problem of waiting lists, low-income and young families, as well as quicken the rental market and will ensure the development of non-profit housing.

Библиографическая ссылка на статью:
Корчагин А.П., Казейкин В.С. Новое направление жилищной политики в России - социальное арендное жилье // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1900 (дата обращения: 29.04.2017).

Потребность в жилье относится к первоочередным потребностям человека. От обеспеченности жильем и его качества в значительной степени зависят возможности всестороннего развития личности, ее настроений, стремлений и начинаний. На сегодняшний день существует два основных способа получения жилья в Российской Федерации (РФ) – приобретение его в собственность или оформление договора социального найма [1].

Покупка квадратных метров посредством ипотеки, прямой покупки или участия в долевом строительстве, согласно расчету авторов, доступна не более 40% населения. К тому же, в последнее время одной из веских причин нежелания вложения денег в ипотеку или рассрочку стала неготовность граждан подвергать себя столь значительному риску потери вложенных средств в случае утраты дохода. На предоставление социального жилья, согласно новому Жилищному Кодексу, имеют право только малоимущие граждане, причем при постановке на учет учитываются и их жилищные условия, и доходы. Согласно официальным данным, в очереди на социальный найм сегодня состоят около 7 %населения Санкт-Петербурга, а срок их ожидания получения жилья может достигать 20 лет. Государственные жилищные программы, хоть и показали определенные результаты в последнее время, в первую очередь, ориентированы на приобретение жилья в собственность, и воспользоваться предложенными государством схемами может лишь очень малая часть граждан [2].

Тем временем, около 50% граждан оказались в «мертвой зоне» – они не могут приобрести жилье на свободном рынке, но в то же время не являются «малоимущими» и не имеют права на социальное жилье [3]. В первую очередь к подобным категориям граждан относятся работники бюджетной сферы и молодые семьи. Также страдают и предприятия – отсутствие возможности получения доступного жилья в значительной степени ограничивает мобильность рабочих кадров. Специалистам приходится снимать жилье на так «теневом рынке» и зачастую жить в крайне некомфортных условиях.

Сегодня стране необходимы принципиально новые методы решения жилищной проблемы. Возродить платежеспособный спрос населения может альтернатива приобретению жилья в кредит, которой должно стать доступное арендное жилье. Основным инициатором пилотных проектов арендного жилья остается государство, а также крупные промышленные предприятия, заинтересованные в обеспечении жильем своих сотрудников [4]. На наш взгляд, предложенная схема может быть интересной и для частных инвесторов, но для того, чтобы продолжить работу по реализации проектов арендного жилья необходимо принятие соответствующего закона, который будет гарантировать определенные обязательства в отношении их строительства, как со стороны государства, так и со стороны частного бизнеса.

Некоммерческий найм жилья позволит со временем минимизировать нагрузку на муниципальные бюджеты – дома будут строить частные застройщики на взаимовыгодных условиях, законодательством предусмотрены различные поддержки для застройщиков. После введения дома в эксплуатацию застройщик будет ежемесячно получать плату за квартиру, что позволит ему со временем вернуть вложенные средства. По плану, до 2018 года в России должно быть построено около 15 млн. квадратных метров арендного жилья. Дом не будет полностью предоставлен нанимателям некоммерческого жилья – на данный момент только 50% квартир будут передаваться на условиях некоммерческого найма, остальные же 50% – продаваться [5]. По нашему мнению, это станет катализатором строительства социально-ориентированного арендного жилья в крупных регионах РФ, однако проекты арендных домов столкнуться с такими неизбежными проблемами как:

-огромное количество арендаторов – возникнет очередь на заключение договоров некоммерческой аренды, которая будет возрастать со временем;

-отсутствие заинтересованности инвесторов – ввиду долгого срока окупаемости проектов, у застройщика не получится быстро вернуть средства, потраченные на строительство;

-проблемы перекрестного субсидирования – если квартиросъемщики будут занимать только часть построенных площадей, неизбежны проблемы в управлении.

Чтобы девелоперы заинтересовались строительством некоммерческого арендного жилья, необходимы серьезные стимулирующие меры и гарантии со стороны государства.

Для развития доступного арендного фонда необходима разработка такого механизма, который и обеспечит меры государственной поддержки, и будет способствовать привлекательности рынка арендного жилья для частных вложений. По нашему мнению, оптимальной на сегодняшний день, будет модель строительства арендных домов смешанного типа для двух сегментов арендаторов, с учетом их платежеспособности:

-нестимулируемый сегмент – граждане, у которых есть средства для аренды жилья без механизмов государственной поддержки;

-стимулируемый сегмент – граждане, которые могут арендовать жилье только с использованием поддержки государства.

Главная роль в создании арендного жилого фонда отводится местным органам власти: согласно Конституции РФ органы государственной власти и органы местного управления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище [6].

Санкт-Петербург остается одним из наиболее инвестиционно – привлекательных регионов России, здесь активно развивается строительство жилья, поскольку высок спрос на покупку квартир с инвестиционными целями. На данный момент проекты арендных домов интересуют инвесторов лишь в виде реставрации зданий в центре города – таким образом, решается нехватка арендных площадей без нового строительства.

Проекты же по строительству арендных домов «с нуля» в регионе единичны. Это связано с тем, что при текущих арендных ставках, стоимость строительства и ремонтных работ, срок их окупаемости превышает 10 лет. Поэтому, на данном этапе в Санкт-Петербурге подобные проекты могут быть интересны только крупным компаниям, заинтересованным в небольших рисках бизнеса. Для того, чтобы создание фонда арендного жилья стало массовым явлением, необходимо участие государства в строительстве и разработка эффективных механизмов взаимодействия государства и частного бизнеса. Развитие рынка доступного арендного жилья должно быть направлено на совершенствование форм государственной поддержки, защиту имущественных прав инвесторов, заемщиков и кредиторов. По нашему мнению, основные формы поддержки государства с целью снижения стоимости строительства арендного фонда должны заключаться в редоставлении земли на льготных условиях, налоговых льготах, а также – прямом частичном субсидировании процесса строительства. Основные формы государственного участия представлены на рисунке 1.

Таким образом, можно сделать вывод, что именно арендные дома быть доступным жильем для широких категорий граждан, однако, для того чтобы арендный фонд стал системным решением острой социальной проблемы и его строительство сложилось в инвестиционные программы, а не единичные редкие коммерческие проекты, необходимо соблюдение следующих условий:

-экономическая привлекательность строительства арендного жилья – проекты арендного жилья должны быть сопоставимы по инвестиционной привлекательности с проектами строительства бизнес-центров, развлекательных комплексов и других объектов;

-предсказуемость тенденций на рынке жилья – инвесторы должны быть уверены в отсутствии резких колебаний на жилищном рынке, органы власти субъектов РФ также могут гарантировать наполняемость арендного жилья и его финансовую устойчивость;

-эффективная система государственного регулирования арендного рынка – необходимо уточнение арендных категорий в системе рыночных отношений, детальная проработка нормативно-правовой базы строительства и реконструкции таких объектов;

-оптимизированные градостроительные и экономические решения в области жилищного строительства.


Библиографический список
  1. Шингалин А.Г. Новые тенденции развития жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики // Современные научные исследования и инновации. 2014. № 8[Электронный ресурс]. URL: http://web.snauka.ru/issues/2014/08/36959 (дата обращения: 14.09.2014).
  2. Жилищные условия населения. Территориальный орган Федеральной службы статистики по Санкт-Петербургу и Ленинградской области. URL: http://petrostat.gks.ru (дата обращения: 14.09.2014).
  3. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
  4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С. 25-33.
  5. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С. 28-30.
  6. Конституция Российской Федерации. М.: Издательство “Юридическая литература” Администрации Президента Российской Федерации, 2011.


Все статьи автора «Антон Корчагин»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: