УДК 34

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ УЧАСТНИКОВ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Зиновьева Ирина Алексеевна
Владимирский филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ
магистрант по направлению юриспруденция

Аннотация
Данная статья посвящена обзору возникновения гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений при жилищном кредитовании. Проведенное исследование позволяет утверждать, что при ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении сторонами своих обязательств по основным или обеспечительным договорам наступает гражданско-правовая ответственность. Данная проблематика имеет многогранный характер.

Ключевые слова: заемщик, залог, залогодатель, залогодержатель, ипотека, кредит, ненадлежащее исполнение обязательств, ответственность


CIVIL LIABILITY OF PARTICIPANTS MORTGAGE RELATIONS

Zinoveva Irina Alekseevna
Vladimir Branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation
undergraduate towards jurisprudence

Abstract
This article reviews the civil liability of participants in the mortgage relationship in housing lending. The research suggests that while improper performance or non-performance by the parties at all of its obligations under the main contract or security makes civil liability. This perspective is multifaceted.

Библиографическая ссылка на статью:
Зиновьева И.А. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений // Политика, государство и право. 2014. № 11 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/11/2039 (дата обращения: 02.05.2017).

При ипотечном жилищном кредитовании предметом залога может быть как уже существующий объект недвижимости, так и строящийся. Залогом обременяется либо существующее и принадлежащее залогодателю на праве собственности жилое помещение, либо строящиеся жилой дом или квартира в многоквартирном жилом доме. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. Основной договор, и обеспечительный необходимо рассматривать в комплексе, так как они взаимосвязаны и составляют, по сути, одно гражданское правоотношение, поскольку совмещают отношения по кредитованию и ипотеке (связь эта вполне закономерна, учитывая акцессорность юридической природы залога). Таким образом, именно эти договора устанавливают определенный круг прав и обязанностей сторон, участвующих в ипотечном кредитном правоотношении.

Предоставление кредита в срок является обязанностью кредитора, подписавшего кредитный договор. Для того чтобы убедиться в платежеспособности будущего заемщика, банк-кредитор при решении вопроса о выдаче ипотечного кредита проводит тщательную проверку. Кроме того, банком проводится оценка вероятности погашения кредита потенциальным заемщиком (андеррайтинг), на котором анализируются уровень платежеспособности потенциального заемщика, уровень его кредитоспособности, достаточности собственных денежных средств, которыми располагает потенциальный заемщик для выплаты первоначального взноса на покупку жилья, уровень обеспечения кредита. При этом банк оценивает не только имущественное положение клиента, но и его готовность выплатить долг, а также его предыдущие кредитные истории.

В то же время п. 2 ст. 821 ГК РФ предоставляет заемщику право отказаться от получения кредита полностью или частично, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или условиями кредитного договора. В этом случае заемщик обязан уведомить кредитора об отказе от получения кредита до наступления срока его предоставления.

В случае, когда стороны исполняют свои обязательства ненадлежащим образом либо вовсе их не исполняют, одним из последствий является привлечение виновной стороны к гражданско-правовой ответственности. И в этой связи принято разделять ответственность сторон по основному обязательству и по акцессорному. Например, ответственность по кредитному договору может быть возложена и на заемщика, и на кредитора. Ответственность заемщика состоит в дополнительном денежном обременении, связанным с уплатой повышенных процентов по просроченному кредиту. Размер процентов определяется в соответствии со ст. 395 ГК РФ и обычно увеличивается в договоре до тех пределов, которые обусловлены интересами банка. То же самое следует сказать об ответственности по договору займа. Размер ответственности заемщика за просрочку определяется учетной ставкой банковского процента, исчисленной со дня, когда должен был произойти возврат суммы займа, до дня ее фактического возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных в договоре займа.

К имущественной ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязанностей может быть привлечен и кредитор. В частности, в договоре может быть предусмотрена его ответственность за немотивированный отказ от предоставления кредита, предоставление его в меньшей сумме или с нарушением сроков. Наряду с уплатой неустойки (процентов) виновная сторона должна полностью возместить другой стороне убытки, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением договора, если такая форма ответственности не исключена последним. В соответствии с п. 1 ст. 821 ГК РФ кредитор вправе отказаться от предоставления заемщику кредита полностью или частично при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что предоставленная заемщику сумма не будет возвращена в срок.

Особая ответственность в договоре может быть предусмотрена за нецелевое использование полученных средств, либо за снижение (утрату) ценности обеспечения кредита. При неисполнении условия о целевом использовании занятых денежным сумм либо при нарушении заемщиком «контрольных» прав кредитора последний вправе потребовать досрочного исполнения договора и уплаты процентов по нему, если иное не предусмотрено договором.

Кроме того, к ответственности можно привлечь виновную сторону и за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, возникающих из договора об ипотеке. А поскольку залоговое правоотношение представляет собой односторонне обязывающее правоотношение, возникающее из договора об ипотеке, предусматривающее обязанность залогодателя совершать определенные действия в пользу другой стороны, а последняя имеет к ней лишь право требования, то и ответственность по договору об ипотеке возлагается исключительно на залогодателя. Спецификой ипотечных правоотношений является то, что привлечение должника по договору об ипотеке к ответственности путем обращения взыскания на заложенное по договору имущество влечет за собой прекращение залога, поскольку имеет своим последствием прекращение договора об ипотеке и, соответственно, основного договора – кредитного или заемного. Тем самым следует признать обращение взыскания единственно возможной мерой воздействия на недобросовестного заемщика. Таким образом, из стоимости заложенного имущества удовлетворяются все предусмотренные законом или договором требования кредитора.

В ст. 50 Закона об ипотеке для законодателя предусмотрены основания для обращения взыскания на заложенное имущество должника за неисполнение или ненадлежащее исполнение основного обязательства. Неисполнение обязательства характеризуется тем, что действия, которые должен был совершить должник, не совершаются, и блага, которые должен был получить кредитор, им не приобретаются. По кредитному договору либо по договору займа, обеспеченным ипотекой, заемщик-залогодатель обязан уплачивать ежемесячные платежи (основная сумма долга и проценты за пользование). Основная цель обязательства, таким образом, остается недостигнутой. Значит, неисполнением договора об ипотеке следует считать неуплату долга в сроки, обусловленные договором, из которого возникло основное обязательство. Следует заметить, что традиционная классификация нарушений договора включает в себя чаще всего именно нарушение сроков, и договор об ипотеке в этом смысле не является исключением. Типичной является ситуация, при которой должник по обеспеченному ипотекой обязательству прекращает платежи в тот момент, когда большая часть задолженности уже выплачена кредитору. Закон не установил четких критериев явной несоразмерности, и решение данного вопроса относится к усмотрению суда, его внутреннему убеждению в каждом конкретном случае. Другим основанием для обращения взыскания выступает ненадлежащее исполнение заемщиком своих обязательств. В договоре об ипотеке таким ненадлежащим исполнением признается чаще всего частичное погашение долга, неуплата процентов, штрафов, пени. В связи с этим различие между неисполнением и ненадлежащим исполнением отражается на объеме требований, которые могут быть предъявлены кредитором неисправному должнику. В случае неисполнения обязательства основная обязанность погашается за счет обращения взыскания на заложенное имущество должника. В случае ненадлежащего исполнения обязательств на должнике помимо дополнительных обязанностей, вызванных нарушением обязательства, остается основная обязанность по его исполнению в натуре.

В случае ненадлежащего обеспечения сохранности заложенного имущества, при нарушении правил об отчуждении заложенного имущества, а также при принудительном изъятии государством заложенного имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом независимо от того, кому оно принадлежит.

Реализовать залогодержателю право обратить взыскание на заложенное имущество возможно лишь тогда, когда в удовлетворении требований о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства отказано, а также если такое требование не удовлетворено в предусмотренный договором срок.

На законодательном уровне закреплено два порядка обращения взыскания на заложенное имущество – по решению суда и без обращения в суд. Для обращения взыскания залогодержатель должен предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и подведомственности дел, установленными в ГПК РФ[1].

В п. 4 ст. 54.1 Закона об ипотеке содержится императивная норма, согласно которой обращение взыскание на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам во внесудебном порядке не допускается [2] .

Важным в ст. 55.1 Закона об ипотеке является заключение мирового соглашения по обязательству, обеспеченному ипотекой. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает измененные обязательства должника.

Реализация заложенного имущества представляет собой еще один этап  удовлетворения претензий залогодержателя из стоимости заложенного имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются путем продажи с торгов, проводимых в форме открытого аукциона или конкурса, которые организуются судебными приставами-исполнителями и проводятся по месту нахождения заложенного имущества. О предстоящих торгах организатор должен известить не позднее чем за месяц до их проведения в официальном периодическом издании органа исполнительной власти соответствующего субъекта РФ с указанием даты, времени, места проведения торгов, начальной продажной цены реализуемого имущества, которую в соответствии со ст. 350 ГК РФ определяет суд. Начальная продажная стоимость заложенного имущества должна определяться судом в каждом конкретном случае при решении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество. Начальная продажная цена имущества, заложенного по договору об ипотеке, с которой начинаются торги, может определяться соглашением по этому вопросу между залогодержателем и залогодателем. Реализация заложенного имущества с публичных торгов призвана обеспечить его продажу за максимально возможную сумму. В этом заинтересован не только кредитор, но и должник, поскольку если стоимость предмета залога превышает сумму требований кредитора, то разница подлежит возврату должнику.

В торгах должны участвовать не менее двух покупателей. Желающие участвовать в торгах вносят задаток в размере, сроки и порядке, указанные в извещении о таких торгах.

Лицо, предложившее на торгах наиболее высокую цену, является победителем торгов. В день проведения торгов это лицо и организатор подписывают протокол об их результатах. В течение пяти дней после окончания торгов лицо, выигравшее их, должно внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество. В течение пяти дней после внесения покупной цены организатор торгов должен заключить с этим лицом договор купли-продажи. Данный договор является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Благодаря внесенным в ст. 446 ГПК РФ Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 194-ФЗ[3] изменениям стало возможным обратить взыскание на заложенное жилое помещение, даже если оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, приобретенное или построенное на кредитные (заемные) средства. Отсутствие ранее данного правила тормозило процесс ипотечного жилищного кредитования, поскольку в течение долгого времени сохранялась нерешенность вопросов, связанных с выселением проживающих в заложенном доме или квартире лиц при обращении взыскания на такую недвижимость. Закон об ипотеке теоретически позволял выселить залогодателя и совместно проживающих с ним членов семьи, проживающих в жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона. Однако на практике выселить заемщика и проживающих с ним лиц можно было только в том случае, если приобретенный жилой дом или квартира не являлись для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Таким образом, положения ст. 78 Закона об ипотеке на практике не могли быть реализованы из-за отсутствия корреспондирующих с ними процессуальных норм, что подрывало саму основу развития ипотечного жилищного кредитования. Данная норма неизмеримо повышала риски для кредитных организаций, вынуждая их предоставлять ипотечные жилищные кредиты только на приобретение второго жилища, являлась препятствием для получения ипотечных кредитов подавляющей частью граждан, которые либо не имеют своего жилья, либо хотят улучшить жилищные условия [4] .

Подводя итог, хочу отметить, что при ненадлежащем исполнении или вовсе неисполнении сторонами своих обязательств наступает гражданско-правовая ответственность. При этом у залогодержателя имеется право обратить взыскание на заложенное имущество и права кредитора защищены, так как должник может быть выселен из жилого помещения, даже если это его единственное место проживания.


Библиографический список
  1. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14.11.2002г. № 138-ФЗ (ред. от 09.02.2009г.) // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532; 2009. – № 7. – Ст.775.
  2. Федеральный закон от 30.12.2008г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество» // СЗ РФ. – 2009. – № 1. – Ст. 14.
  3. Федеральный закон РФ «О внесении изменений в ст. 446 ГПК РФ» от 29.12.2004г. № 194-ФЗ // СЗ РФ. – 2005. – № 1. – Ч. 1. – Си. 20.
  4. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)». – М: Юстинцинформ, 2008. – С. 105.


Все статьи автора «Зиновьева Ирина Алексеевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: