Нет относительного единства мнений в рассматриваемом вопросе.
Первая точка зрения заключается в том, что правовая природа исков о сносе самовольной постройки ближе всего к негаторному иску и является его разновидностью.
Что же являет собой негаторный иск? Это иск об устранении препятствий в осуществлении прав, не связанных с лишением владения.
Существо негаторного иска – это устранение длящегося правонарушения, существующего на момент предъявления иска. Три условия необходимы для его предъявления:
1. Законное право у истца на земельный участок.
2. Препятствие владению, не связанное с лишением владения. Или реальной угрозы
3. Препятствие должно быть незаконным.
Снос самовольной постройки может быть:
• средством предотвращения угрозы будущей ( если при строительстве были нарушены противопожарные правила или же строение находится в опасной близости от объектов недвижимости истца) [1, c. 21] Такая ситуация регулируется, например, в Германском Гражданском Уложении;
• способом устранения препятствий в пользовании и распоряжении имуществом лица (угрозы наличествующей) (например, если самовольная постройка возведена на участке истца). Причем, она может занимать как весь земельный участок (в данном случае необходим иск видикационный), так и его часть (если это не лишает владения истца, то предъявим иск негаторный)
Примечательно, что Информационное Письмо ВАС от 09.12.10 № 143 отмечает, что при случае занятия части участка требование, вытекающее из нарушения законного права, аналогично требованию, вытекающему из негаторного иска.
Возникает вопрос, каков критерий нелишения владения титульного владельца при занятии постройкой части земельного участка? ИП ответа на этот вопрос не дает, а готовящийся в настоящее время ВАС проект обзора судебной практики по негаторным искам дает весьма расплывчатое объяснение: если занятый участок оставался в сфере контроля собственника, то негаторный иск вполне применим.
Как указывает Постановление Пленума ВАС от 30.07.12 № 3605/12 – если же ситуация связана с лишением владения – исковая давность применяется, однако на требование о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан – она не распространяется.
Вторая точка зрения на рассматриваемую проблему заключается в следующем: это два самостоятельных иска. В пользу данного мнения можно обозначить следующие положения.
1. Согласно ППВС ВАС № 10/22 п. 2 предъявить иск о сносе постройки может не только собственник земельного участка, обладатель иного вещного права, законный владелец, но и лицо, права и законные интересы которого нарушает ее сохранение, прокурор, уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом [2, c. 43].
В то время как предъявить иск негаторный имеет право лишь титульный владелец. Однако данное положение, применяемое арбитражными судами субъектов, критикуется в высшей инстанции ФАС.
2. Предметом доказывания по ИСП являются согласно ст 222 следующие положения:
• это недвижимость;
• созданная на не отведенном для этих целей участке;
• либо без получения необходимых разрешений;
• либо с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Как указывает Щербаков Николай Борисович, к.ю.н., доцент кафедры гражданского права Юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, для предъявления негаторного иска против лица, осуществившего самовольное строительство, в данном случае достаточно доказать только отсутствие титульных прав ответчика на земельный участок, находящегося во владении истца, т.к. разрешения и нарушения норм могут не создавать препятствия для осуществления прав истца.
3. Неравенство направленности требований. Как указывает Слесарев, Владимир Львович (заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, д-р юрид. наук), несмотря на то, что постройка как недвижимое имущество связано с землей, на которой она и возведена, речь в споре идет о судьбе самой постройки [3, c. 13]. Следовательно, определять природу требованияо сносе исходя из характера нарушений прав на земельный участок вряд ли верно.
4. Из специфики постройки как недвижимого имущества вытекает возможность предъявления иска о сносе как объекта, право на которое зарегистрировано быть не может. Положения статьи 222 ГК РФ не распространимы на отношения, которые связаны с постройкой не являющихся недвижимым имуществом объектов, на перепланировку, переустройство недвижимого имущества, где в результате не будет создан новый объект недвижимости. Лица, чье законное право нарушено сохранением таких объектов, имеют право на иск негаторный (статья 304 ГК РФ).
Подытоживая вышесказанное, отмечу – принятие ГК в новой редакции проекта инспирирует практическую нецелесообразность споров о правовой природе негаторного иска и иска о сносе самовольной постройки. До этого момента мнение судов высших инстанций едино – на ИСП распространяются нормы ст. 304 ( если, конечно, имеются основания для предъявления негаторного иска, как результат, исковая давность к требованию о сносе не применяется.
Библиографический список
- Щелканова М. Способы легализации самовольной постройки // Консультант. 2005. N 21.
- Ершов Ю. Проблемы статуса самовольных построек // Эж-Юрист. 2006. N 43.
- Щенникова Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия // Законодательство. 2006. N 3.