Реконструкция и обновление жилищного фонда – одна из самых важных задач в области жилищной политики любой страны. Зарубежный опыт строительства и воспроизводства жилищного фонда отличается от отечественного. Рассмотрим его на примере стран Европы, в частности Скандинавии, стран с высоким уровнем обеспеченности населения комфортным жильем. Например, основная часть жилых зданий в Финляндии находится в частных руках. Количество зданий в собственности государства, а так же общественных зданий составляет всего 13% от фонда недвижимости [1]. Наиболее крупными собственниками зданий являются банки и страховые компании. Весь фонд недвижимости в этой стране является достаточно молодым в международном масштабе. Средний возраст зданий составляет менее 20 лет. В основном многоквартирные дома были построены после 1970 года, правильно эксплуатировались и сейчас находятся в отличном состоянии. Малоэтажные дома на несколько семей почти на 85% построены после 1980 года. Основная часть старого фонда (до 40-х годов) находиться в столице этой страны.

Другая страна Скандинавии – Швеция, так же может похвастаться состоянием жилищного фонда. Обращаясь к истории строительства Швеции, нельзя не обратить внимание на то, что в середине 60-х годов правительство страны поставило задачу скорейшего решения жилищной проблемы, сложившейся из-за роста населения и долгой продолжительности жизни в стране [2]. Правительство Швеции предложило «программу миллиона». Суть этой программы заключалась в том, чтобы стимулировать жилищное строительство в размере 1 миллиона квартир за 10 лет. Темпы нового строительства начали стремительно расти и достигли своего максимума к середине 75-х годов прошлого столетия. Темпы строительства были колоссальны. Тогда, в год строилось 120 – 130 тысяч квартир. После достижения поставленных результатов, в середине 80-х годов число квартир, вводимых в эксплуатацию в год, не превышает 30 тысяч. Однако, несмотря на значительное снижение объемов нового жилищного строительства, объем инвестиций в эту сферу не уменьшился. Так же, на фоне уменьшения объемов нового жилья, произошла переориентация форм в сфере воспроизводства жилищного фонда. Основными способами восстановления жилого фонда стала перестройка старого жилья, его модернизация и реконструкция.Более 40% площади представляют собой дома на несколько семей. Обычно эти квартиры находятся в частном владении. Еще 40% жилья находится в найме. Остальные принадлежат кооперативам [3].

Такая «кооперативная политика» в жилищной сфере, как представляется, является достаточно интересным способом быстрого и доступного восстановления жилищного фонда. Данный вид собственности подразумевает членство или партнерство в некоммерческой ассоциации. Задача такой организации состоит в обеспечении ее членов жильем, как правило, в многоквартирном доме [4]. При этом члены кооператива принимают непосредственное участие в строительстве, вкладывают свои средства в строительство жилья и, возможно даже, привлекают заемные средства. После получения квартир, все члены обязаны ежемесячно производить выплаты на покрытие займов партнерства, а также нести расходы по содержанию и техническому обслуживанию своего жилья, что в последствии, увеличит срок эксплуатации дома. Сегодня в России существует значительный опыт кооперативного жилья [5]. Но, к сожалению, законодательная база, необходимость привлечения дополнительных инвестиций, высокие банковские проценты являются большими препятствиями на пути к совершенной системе кооперативного строительства.

Рассмотрим еще одну немаловажную особенность рынка жилой недвижимости – это налоговое законодательство. Например, жилищный фонд Швеции, являясь объектом недвижимости, облагается налогом. Данный налог платят собственники жилья, независимо от того, проживают они в нем или сдают в аренду. Величина данного налога неодинакова. Она зависит от статуса его владельца и направления использования жилья [6]. Если человек сдает в аренду, принадлежащую ему недвижимость, то платит налог больше, чем собственник, непосредственно проживающий в нем. За счет этого, сумма налоговых выплат направляется государством на выплату жилищных пособий и строительство нового, в основном социального, жилья, тем самым непрерывно поддерживая нормальное состояния жилищного фонда в целом по стране [7]. В России же, недостаточно развито налоговое законодательство в сфере жилой недвижимости.

Таким образом, следует выделить несколько основных особенностей воспроизводства жилищного фонда в развитых европейских странах:

• Государственное регулирование в сфере недвижимости находится на высоком уровне с применением:

• нормированной налоговой политики;
• субсидированием и льготным кредитованием малоимущего населения;
• эффективных методов привлечения инвестиций для строительства нового жилья.

• Проводится политика возмещения затрат на ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда за счет квартирной платы, учитывая сдаваемый в аренду жилой фонд.
• Действует система перераспределения средств в жилищной сфере за счет взимания налогов на жилищную недвижимость с ее владельцев, для направления полученных сумм на жилищные пособия.
• Наблюдается привлечение большого объема частных инвестиций за счет совершенной законодательной базы и минимизации рисков на рынке жилой недвижимости.

Безусловно, состояние жилищного фонда в России в настоящее время существенно отличается от ситуации, например, в Европе. В основном это связано с тем, что за последние сто лет Россия перенесла ряд больших реформ, смену правительства и законодательства. Единственной формой восстановления жилищного фонда в стране долгое время являлось новое строительство. И наряду с этим, наблюдалось отсутствие таких форм, как модернизация и реконструкция. В связи с этим сегодня в России наблюдается неудовлетворительное состояние жилищного фонда. В 20-х годах XXI века потребуется полная замена фонда «массовой застройки», т.е. полная ее ликвидация. Эффективное решение всех проблем реконструкции и обновления сложившейся городской застройки возможно лишь при системном их рассмотрении, с учетом зарубежного опыта и сложившихся российских традиций и принципов ее формирования.

1. Селютина Л.Г. Инновационный подход к управлению инвестиционными процессами в сфере воспроизводства жилищного фонда // Современные технологии управления. -2014. – № 11. – С. 37-41.
2. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. – 2014. – № 2. – С.28-30.
3. Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: социальное измерение. М.: Издательство Либроком. 2009. – 288 с.
4. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. – 2002. – № 12. – С.25-33.
5. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. – 2014. – № 1. – С. 374-376.
6. Федоров В. Б. Реконструкция зданий, сооружений и городской застройки. М.: ИНФРА-М, 2008. – 224 с.
7. Селютина Л.Г. Методологические основы формирования и развития системы управления процессом преобразования жилого фонда крупного города // Общество. Среда. Развитие (Terra Humana). – 2009. – № 2. – С. 212-218.

Все статьи автора «Акунина Ольга»