КОМКОВА А.В., МИХАЙЛЕНКО Н.Ф. ТЕНДЕНЦИИ В СТИМУЛИРОВАНИИ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ ЭКОНОМКЛАССА

Ключевые слова: , , , , , , ,


КОМКОВА А.В., МИХАЙЛЕНКО Н.Ф. ТЕНДЕНЦИИ В СТИМУЛИРОВАНИИ МАЛОЭТАЖНОГО ЖИЛЬЯ ЭКОНОМКЛАССА

Keywords: government support, the benefits of low-rise building, the study of contemporary problems, ways of development


Библиографическая ссылка на статью:
// Политика, государство и право. 2012. № 5 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2012/05/388 (дата обращения: 01.05.2017).

Михайленко Н.Ф. – студентка 5-го курса МГОУ им. В.С. Черномырдина,

e-mail: natalyakarpova199@gmail.com

Комкова А. В. – доцент МГОУ им. В.С. Черномырдина

 

Глобальным общероссийским современным трендом жилищного строительства является его переориентация на рынок малоэтажного жилья. Реструктуризация спроса и предложения на рынке привела к тому, что относительная доля ввода малоэтажного жилья увеличилась в несколько раз за последние 20 лет. В 1990 г. этот показатель составлял – 6,2%, 2004 г. вырос до 39,5%, а в первом полугодии 2011 г. достиг 50,8%. По прогнозам Правительства РФ доля малоэтажного строительства в общем вводе жилья в 2015 году должна составить не менее 60%, а в 2020 году – 70%.

Global all-Russian trend of modern housing is its reorientation to the market of low-rise housing. Restructuring of the supply and demand in the market led to the relative proportion of the input low-rise housing has increased several times over the past 20 years. In 1990 the rate was – 6.2% in 2004 rose to 39.5% in the first half of 2011 reached 50.8%. According to the forecasts of the Government of the Russian share of low-rise construction in the overall housing construction in 2015 should amount to at least 60%, and in 2020 – 70%.

 

Данные изменения в структуре спроса населения на рынке жилья характеризуют собой новый современной тренд в запросах потребителей на рынке жилья в РФ. По данным многочисленных соцопросов, большинство россиян хотели бы жить «ближе к земле» – в таунхаусах, коттеджах или в зонах малоэтажной застройки. Менталитет российских граждан постепенно приближается к европейским стандартам понимания комфорта жизни.

Идея «одноэтажной России» находит все большую поддержку на государственном уровне. Это подтверждает как принятие Госдумой РФ программы развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» в 2009 г., так и разработка значительного числа аналогичных программ в регионах России. Особо следует отметить, что в недавно принятой ФЦП «Жилище» отмечен приоритет малоэтажного строительства и определены конкретные программно-целевые мероприятия по предоставлению субсидий бюджетам субъектов РФ: на развитие социальной инфраструктуры для строительства жилья экономического класса; на обеспечение автомобильными дорогами новых микрорайонов массовой малоэтажной и многоквартирной застройки жильем экономического класса; на возмещение затрат на уплату процентов по кредитам, полученным застройщиками в российских кредитных организациях на цели строительства жилья экономического класса, включая обеспечение земельных участков.

В настоящее время в 32 субъектах РФ приняты программы малоэтажного строительства в рамках программы “Жилище”, в 23 субъектах – приняты отдельные региональные программы «Свой дом», а в 19 субъектах документы находятся в стадии разработки.

Следует также отметить, что на уровне Минрегионразвития РФ в настоящее время готовится к принятию дополнительная ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в РФ». Федеральные, региональные и корпоративные программы малоэтажного строительства должны стать достойной альтернативой возведению жилых панельных и монолитных высоток.

В целом в процессе реализации программы Государственной Думы по законодательному обеспечению развития малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» были выполнены следующие организационные мероприятия и достигнуты следующие результаты:

1. Разработана законодательная и нормативно-правовая база, позволившая начать активную реализацию программы «Свой дом» в регионах России.

2. Программа «Свой дом» явилась политическим документом, с учетом которого была разработана новая Федеральная целевая программы «Жилище на 2011 – 2015 годы» и региональные программы стимулирования развития жилищного строительства. Министерством регионального развития РФ принято решение о включении основных положений Программы «Свой дом» в «Долгосрочную стратегию развития массового строительства жилья для всех категорий граждан».

3. Была разработана и направлена главам субъектов федерации для принятия унифицированная региональная программа «Свой дом» по развитию комплексной малоэтажной застройки.

4. Отработаны механизмы взаимодействия партии «Единая Россия», органов исполнительной власти, нвестиционно-производственных, строительных, ипотечных компаний.

5. По инициативе бизнес-сообщества создано НП «Национальное агентство развития малоэтажного и  коттеджного строительства», объединившее участников рынка малоэтажного жилищного строительства (строительные, девелоперские, инвестиционные компании, заводы-производители строительных материалов), которое стало основным Партнером Программы «Свой дом».

6. Создана экспертная группа по разработке Национальных стандартов в малоэтажном строительстве.

7. Отработаны практические механизмы использования в целях малоэтажного строительства средств Программы «Жилище» и ее подпрограмм. В рамках ФЦП «Жилище» и подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» при проведении конкурсов по отбору экспериментальных проектов доля малоэтажных проектов составила в среднем 40% от общего числа отобранных проектов.

8. Практически отработаны механизмы привлечения ресурсов в малоэтажное строительство в рамках Национального проекта «Развитие АПК» путем использования субсидий на обеспечение жильем молодых семей, молодых специалистов, и других жителей сельской местности.

9. Налажено взаимодействие с Фондом содействия развитию жилищного строительства. В рамках Программы «Свой дом» активизирована работа Фонда по следующим направлениям:

- вовлечение в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности, под комплексное освоение территорий в целях малоэтажного строительства. Установлена доля земель, которые должны быть использованы в целях малоэтажного строительства 60%.

- анализ современных энергоэффективных технологий малоэтажного домостроения.

- формирование базы типовых проектов малоэтажных жилых домов.

- содействие вводу мощностей по производству строительных материалов и домокомплектов для малоэтажного строительства.

Фондом содействия развитию жилищного строительства начат запуск пилотных проектов комплексного освоения территорий субъектов Российской Федерации в целях малоэтажного строительства.

10. Разработаны новые финансово-кредитные механизмы привлечения средств на малоэтажное строительство с участием Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (разработаны новые продукты «Дом с участком и малоэтажное жилье»). Агентством по ипотечному и жилищному кредитованию совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства внедрена программа «Стимул», предусматривающая стимулирование кредитования застройщиков, реализующих проекты малоэтажного строительства жилья эконом-класса, и физических лиц, приобретающих возводимое в рамках данных проектов жилье.

11. В рамках разработанных Министерством экономического развития РФ и Министерством регионального развития РФ механизмов использования в целях реализации региональных инфраструктурных проектов Инвестиционного фонда Российской Федерации реализуются проекты комплексного освоения территорий в целях малоэтажного строительства, оказывается содействие выделению средств на их реализацию.

12. Налажено взаимодействие с Фондом содействия реформированию ЖКХ. В рамках Программы «Свой дом» активизирована работа Фонда по следующим направлениям:

- разработаны изменения в законодательство РФ, позволяющие переселять граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные дома.

- сформирована база региональных проектов энергоэффективных малоэтажных жилых домов эконом-класса.

- запущены пилотные проекты для отработки механизмов переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в малоэтажные дома эконом-класса.

13. Началось создание инвестиционно-производственного комплекса индустриального малоэтажного домостроения, введено в эксплуатацию или модернизировано более 200 промышленных предприятий. Значительную роль сыграла отмена таможенных пошлин на импортное оборудование, аналогов которому нет в России.

В целях дальнейшего увеличения объемов строительства доступного малоэтажного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности Министерством регионального развития РФ при участии Национального агентства по малоэтажному жилищному строительству, как уже было отмечено, в настоящее время разрабатана Ведомственная целевая программа «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Российской Федерации» а в каждом регионе России приняты региональным программам стимулирования развития жилищного строительства. В связи с этим с 2011 года реализации программы «Свой дом» полностью координируется и проходит в рамках указанных региональных программ.

Успешная реализация региональных программ к 2015 году позволит обеспечить увеличение до 60 % доли малоэтажного жилья, в том числе относящегося к категории жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

Анализ программно-целевых документов поддержки строительства малоэтажного жилья позволяет выделить в качестве основной отечественной программной цели направление по увеличение объемов строительства доступного малоэтажного жилья эконом-класса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности. Данный государственный приоритет обеспечивается решением следующих проблемных задач:

- продемонстрировать населению, что малоэтажное жилье превосходит по комфортности проживания и ценовой доступности квартиры в многоэтажном железобетонном доме;

- создать условия для развития малоэтажного жилищного строительства жилищными некоммерческими объединениями граждан, в том числе жилищно-строительными кооперативами;

- отработать систему комплексной застройки обширных территорий доступными малоэтажными быстровозводимыми жилыми домами эконом-класса, отвечающим требованиям энергоэффективности и экологичности;

- создать стимулы для дальнейшего развития индустрии малоэтажного домостроения, кооперации с производителями производства строительных материалов;

- развивать конкуренцию и снижать административные барьеры на рынке малоэтажного жилищного строительства, создавать эффективные механизмы борьбы с высоким уровнем монополизации и административного протекционизма на рынке, развивать прозрачность конкурентных процедур предоставления земельных участков для малоэтажного жилищного строительства;

- создавать условия для привлечения кредитных средств и частных инвестиций для комплексного развития территорий в целях малоэтажного жилищного строительства;

- осуществлять модернизацию и обновление оборудования, повышение эффективности технологий малоэтажного жилищного строительства и производства строительных материалов;

Одной из важнейших особенностей ввода жилья в РФ является наличие устойчивой тенденции увеличения доли малоэтажного  жилищного строительства как в целом по РФ, так и по регионам России. Это предопределяется следующими основными и социально-экономическими предпосылками: во-первых, изменением структуры спроса на жилье во вторых, появлением государственных приоритетов на поддержку развития малоэтажного жилищного строительства.

Градостроительная концепция, занимающая ведущее место в России на протяжении многих лет, предусматривала развитие многоэтажного домостроения с преимущественным использованием таких строительных материалов как металлопрокат, бетон и кирпич. Это приводит к высокой стоимости жилья, чрезмерно уплотняет застройку центральной части городов и снижает его комфортность, доступность и экологичность.

В связи с этим, обретает актуальность проведение альтернативных научно – практических исследований и разработок, ориентированных на формирование и развитие территориальных схем управления малоэтажной жилой застройкой с использованием индустриальных технологий и недорогих строительных материалов.

При этом важно общее движение в направлении формирования пригородных экологических малоэтажных зон проживания населения, развитие территорий городов только через малоэтажное строительство с элементами энергоэффективности и возможности удовлетворения значительного отложенного спроса населения в индивидуальном жилье эконом-класса.

К основным преимуществам малоэтажной жилой застройки по сравнению с традиционным для России строительством многоэтажного жилья следует отнести:

- социально-психологический комфорт проживания;

- доступность: при наличии земельного участка строительство индивидуального жилого дома может осуществляться одной семьей самостоятельно или строительной бригадой, при этом цена не превысит 15 – 20 тыс. руб. за 1 кв.м.;

- индустриальность: современные технологии индустриального массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить более низкую себестоимость по сравнению с многоэтажным жильем, эксплуатационные затраты для такого жилья существенно ниже, чем для многоэтажного;

- энергоэффективность: при применении современных строительных технологий и материалов можно легко достичь необходимый уровень теплоэффективности в малоэтажных домах в соответствии с современными требованиями.

- экологичность: комплексное малоэтажное жилищное строительство планируется осуществлять преимущественно на пригородных территориях, которые являются более экологически безопасными, чем территории городов; в качестве строительных материалов используется экологически чистое сырье и практически безотходное производство;

- динамичность: современные технологии массового возведения малоэтажного жилья позволяют обеспечить строительство жилых домов в более короткие сроки; более низкие (по сравнению с производством традиционных строительных материалов) финансовые затраты и более короткие сроки запуска заводов по производству строительных материалов для малоэтажного домостроения позволяют ускорить строительство доступного жилья.

Малоэтажное домостроение в последнее время часто называется перспективным сегментом жилищного  троительства. Эта тема обсуждается и в органах местного самоуправления, и на заседаниях Госсовета при Президенте,   на всероссийских научно-практических конференциях и международных конгрессах. Ожидается, что более активное строительство малоэтажных домов предоставит реальную возможность снизить себестоимость квадратного метра  жилья в России, а также поспособствовать решению жилищных проблем многих слоев населения, в том числе и молодежи.

Основными группами программно-целевого обеспечения по поддержке государственного отечественного приоритета малоэтажного жилищного строительства (МЖС) являются:

1. По стимулированию спроса на МЖС:

- в рамках ФЦП «Жилище», обеспечены условия для возможности приобретения гражданами малоэтажного жилья с использование средств федерального бюджета через следующие подпрограммы: «Государственные жилищные сертификаты», «Переселение граждан РФ из ветхого и аварийного жилищного фонда», «Обеспечением жильем молодых семей». Также разрешено использовать средства материнского капитала для целей приобретения, строительства индивидуального жилья, в том числе с использованием ипотеки. Предусмотрено использование субсидий для граждан, выезжающих из Крайнего Севера, молодых ученых, молодых специалистов на селе, а также при обеспечении жильем военнослужащих за счет средств накопительно-ипотечной системы Министерства обороны и прочих категорий граждан;

- разработаны специальные банковские ипотечные продукты по кредитованию граждан, приобретающих малоэтажное жилье на первичном рынке эконом-класса по ставке от 9,5 до 12% годовых с государственной поддержкой этих программ. Средневзвешенная ставка жилищного кредитования по РФ на 1 квартал 2011 года составляет 13,5% годовых и имеет тенденцию уменьшения. Особо следует выделить ипотечный продукт «Дом с участком» и «Малоэтажное жилье» федерального ипотечного агентства ОАО « АИЖК» с базовой ставкой 10,5% годовых, сроком кредитования в 30 лет, первоначальным взносом от 10% от стоимости дома при наличии страхования.

II. По стимулированию предложения по МЖС:

- разработка региональных программ стимулирования жилищного строительства, генеральных планов, правил землепользования и застройки и прочей градостроительной документации прединвестиционного типа с преимущественным развитием малоэтажного строительства. Это должно переломить сложившуюся десятилетиями систему градостроительства с высокой плотностью многоэтажной застройки и скученностью населения;

- увеличение участков под предложения земельных МЖС из государственной и муниципальной собственности, обеспеченных инженерной и социальной инфраструктурой. Проблема недостаточности земельных участков является главным сдерживающим фактором развития малоэтажного жилищного строительства в РФ.

Основной формой приобретения сформированных земельных участков под малоэтажную жилую застройку из государственных и муниципальных земель является открытый аукцион с продажей права собственности. В случае комплексной жилой застройки обязателен открытый аукцион с продажей права на заключение договора аренды земельного участка согласно процедур ст. 382 Земельного Кодекса РФ.

Очень распространен перевод пригородных земель сельхозназначения в категорию поселений с оформлением разрешенного использования под малоэтажное жилищное строительство. Обзор такой практики показывает, что эти процедуры очень сложны, длительны и несомненно требуют упрощения для целей приоритетного малоэтажного строительства.

Необходимо выставлять на аукцион сформированные и поставленные на кадастровый и государственный учет земельные участки пригородных зон, прежде всего под комплексную жилую застройку. Активность таких аукционов в регионах России относительно низкая, поскольку большинство земельных участков являются инвестиционно не привлекательными из-за высокой доли затрат на внутренние и внешние инженерные сети, социальную инфраструктуру, большой платы на технические условия и затрат за подключение.

Сложность и многогранность изучаемой проблемы активизации в России развития рынка малоэтажного жилья показала, что важно не только поддерживать и развивать у населения приоритетный спрос на комфортное и экологическое малоэтажное жилье, но и формировать в регионах страны конкурентноспособный потенциал бизнес-систем. Именно они должны обеспечить экономичное, экологичное и комфортное предложение жилья на жилищном рынке.

Пятидесятилетняя эпоха градостроительного доминирования многоэтажного жилищного строительства в России приходит к концу. Современное развитие городских территории обречено на приоритет пригородных малоэтажных экологических зон застройки.

Высокий приоритетный статус малоэтажного строительства поддерживается и будет поддерживаться всей экономикой страны программно-целевыми методами с элементами государственно-частного партнерства. Для этого сейчас, как показал анализ, есть все основания.

Требуется перестройка и модернизация всего градостроительного цикла управления инвестиционно-строительной деятельностью жилищного строительства для формирования и поддержания реального приоритета малоэтажного жилищного строительства в стране.

К сожалению, уровень доходности проектов многоэтажного жилья по сопоставимым по площади земельным участкам гораздо ниже малоэтажного. Именно поэтому для создания высококонкурентного малоэтажного девелоперского бизнеса ему нужна поддержка как государства, так и муниципалитетов как на уровне территориального планирования, градостроительного зонирования территорий населенных пунктов, уровня подготовки и проведения земельных аукционов и прочих мероприятий строительного цикла. Опыт России показал, что такие успешные проекты и программы малоэтажного жилищного строительства с элементами государственно-частного партнерства делаются в регионах.

 

Источники:

Андросов А.Н. Особенности современного развития малоэтажного жилищного строительства России. Международный научно-технический журнал «Недвижимость: экономика, управление», 2011 – №2

http://kremnegran.ru/analitics/maloenazhka-issl/

http://www.realtypress.ru/article/article_398.html

http://www.domkom.ru/article7692.html

http://art.thelib.ru/business/real/habitation/problemi_maloetazhnogo_stroitelstva_chto_meshaet_stroit_odnoetazhnuyu_rossiyu.html

http://www.domstandart.ru/archives/2029

http://www.arsenal-st.ru/ru/malojetazhnoe-stroitelstvo.htm                            

http://metrkv.ru/articles/index.xml?&articles_id=36436

 



Все статьи автора «Михайленко Наталья»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: