УДК 347.27

НЕКОТОРЫЕ ПРОБЛЕМЫ ВЗЫСКАНИЯ ЗАЛОГОВОГО ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРАМ ИПОТЕКИ

Ловцова Анна Андреевна
Юго-Западный Государственный Университет
студент кафедры гражданского права

Аннотация
В данной статье рассмотрены проблемы правоприменительной практики при решении судами вопросов о наложении взыскания на предмет залога при ипотечном кредитовании. Проанализированы наиболее частые вопросы, рассматриваемые судами. Выявлена и обоснована необходимость внесения изменений в законодательство и установления досудебных процедур урегулирования споров.

Ключевые слова: заемщик, залоговое имущество, залогодатель, залогодержатель, ипотека, кредитор


SOME PROBLEMS OF FORECLOSURE ON THE COLLATERAL MORTGAGE AGREEMENTS

Lovtsova Anna Andreevna
Southwestern State University
Student of the Civil Law Department

Abstract
This paper considers the problem of law enforcement practice in addressing issues of withdrawal courts imposing sanctions on the collateral for mortgage loans. Analyzed the most frequent questions that put before the courts. Identified and justified the need for changes in legislation and the establishment of pre-trial procedures for dispute settlement.

Keywords: collateral, mortgage


Библиографическая ссылка на статью:
Ловцова А.А. Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки // Политика, государство и право. 2013. № 6 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2013/06/827 (дата обращения: 29.09.2017).

В настоящее время все чаще кредитным организациям приходится обращаться в суды для решения вопроса о взыскании залогового имущества. А поскольку ипотека в нашей стране является одним из немногих путей решения жилищной проблемы, то предметом залога чаще становятся жилые помещения. В связи с этим огромное количество проблем и нерешенных вопросов обнаруживаются в таких процессах. Как изъять залоговую квартиру, если там прописаны несовершеннолетние? Как заемщикам остановить начисление непомерных штрафов и пеней в случае просрочки платежей по ипотеке, если банк намеренно не обращается в суд, затягивая время? Как суд при продаже должен оценить изымаемое имущество? И это лишь некоторые вопросы, которые требуют сейчас решения.

Начнем с того, что Гражданский Процессуальный кодекс в статье 446 предусматривает норму о том, что если жилое помещение является единственным местом проживания для гражданина-должника и членов его семьи проживающих совместно с ним, на такое имущества взыскание распространено быть не может. Но что мы видим в законе о ипотеке, в соответствии с его статьями должно быть изъято у должника имущество при определенных условиях, даже если оно является единственным местом проживания. Таким образом законодатели сталкивают сразу две декларируемые Конституцией гарантии: право на жилье (статья 40) и право собственности (статья 35).

В связи с этим противоречием не может сложится единой судебной практики по однотипным вопросам. В одних случаях судьи встают на сторону кредиторов, изымая действительно последнее для семьи жилье, несмотря на отсутствие иного. Но в других случаях служители Фемиды отказываются обращать взыскание на залоговое имущество, руководствуясь нежеланием выселять фактически  на улицу детей. Что сделало возможной ситуацию, когда недобросовестные заемщики открыто пользуются наличием детей как «щитом».

Как же обстоит дело, если в семье, подлежащей выселению, есть ребенок. Для того что бы у банка появилась возможность получить заложенное имущество семье необходимо пройти согласование с органами опеки и попечительства по вопросу переселения ребенка в иное жилье, допустим, предоставленное муниципалитетом из маневренного фонда. Еще сложнее будет, если ребенок имеет свою долю в заложенной квартире – в таких случаях суды могут наложить ограничение на продажу доли ребенка, таким образом  квартира просто станет коммунальной до совершеннолетия одного из собственников.

Проблема выселяемых детей стоит достаточно остро, существует несколько механизмов её решения, доступных, к сожалению, далеко не всем. Один из вариантов – предоставление жилья специализированного жилого фонда, это может стать выходом для тех заемщиков, у которых нет другого жилья и которые при этом являются малоимущими. Но посмотрев на это с другой стороны, можно увидеть, что человек с низкими доходами на члена семьи попросту не прошел бы по строгим критериям банка при получении ипотеки, то есть делаем вывод, что заемщиков, для которых это станет решением, будет не так много. Существует еще возможность стать на очередь как нуждающихся в получении жилья. На сегодняшний день свободного социального жилья практически не хватает тем, кто уже стоит на очереди по несколько лет, то есть нашим заемщикам быстро его не получить, поэтому до предоставления квартиры они будут просить суд об отсрочке исполнения решения на срок пока им не будет предоставлено жилье хотя бы из специализированного жилого фонда. Но что из этих мер реализуемо на практике? Чаще всего людям приходится решать такие проблемы самостоятельно, путем съема жилья или размещения у родственников.

Показательным прецедентом оказалось дело по обращению в суд Номос-Банка для взыскания заложенной квартиры. Кредитору пришлось дойти до Верховного Суда, ни одна инстанция не отрицала права банка на взыскание непогашенного кредита, но при этом было отказано в изъятии у должника квартиры. Что вынудило Номос-Банк обратиться в Конституционный суд для признания нормы Гражданского процессуального кодекса нарушающей права заемщиков по ипотечным кредитам на возврат суммы займа.

Конституционный суд фактически поддержал доводы банкиров. Коллегия судей пришла к выводу о том, что своеобразный данный законом заемщикам иммунитет на изъятие единственного жилья должен обеспечивать должнику и членам его семьи необходимые для нормального существования условия. Но этот иммунитет не должен рассматриваться как ограничение прав банков. Таким образом, данная норма должна сбалансировать права и законные интересы взыскателей и должников, выводы КС окончательны и обязательны к применению всеми судами и иными лицами, хотя для рассмотрения жалобы Номос-Банка не нашли оснований в связи с отсутствием противоречий.

Таким образом, все же говорим о том, что Конституционный суд встал на сторону банков, никак не защитив заемщиков. Если до этого порой недобросовестным должникам удавалось уходить от ответственности, то теперь, защитив интересы кредитных организаций, высшая судебная инстанция фактически разрешила лишать крова над головой не только заемщиков, но и детей, не виноватых в неспособности родителей вернуть долг.

Обратимся же к законодательству, абзац второй части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации содержит запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Между тем этот запрет не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона “Об ипотеке (залоге недвижимости)” не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру – при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закрепленных статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года N 1589-О-О). То есть, не внося фактически ничего определенного, КС снова оставляет основной вопрос на рассмотрение судей на местах. Действительно, к каждому случаю нужно подходить сугубо индивидуально, но к великому сожалению, наши служители Фемиды зачастую поверхностно относятся к таким делам, не принимаю во внимание важные детали, в следствии чего выносят несправедливые решения.

Еще один большой и немаловажный вопрос как для заемщиков так и для кредиторов касается оценки имущества. Как суд, обращающий взыскание на заложенное имущество, должен определить начальную продажную стоимость этого имущества? В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на заложенное имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях.

В подп. 4 п. 2 ст. 54 Закона об ипотеке содержится следующая норма: суд, рассматривающий дело об обращении взыскания на заложенное имущество, определяет начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора – самим судом.

В судебной практике эта норма получила следующее толкование: при определении продажной цены суды руководствуются залоговой стоимостью предмета ипотеки, указанной в договоре ипотеки. Такая стоимость признается продажной. В чем же возникают споры, например, в одном из дел, при требовании отмены решения о взыскании, сторона указывала на отсутствие заключенного соглашения между истцом и ответчиком об определении продажной цены имущества, что якобы нарушает ст. 54 Закона об ипотеке. Но  в Законе об ипотеке отсутствует требование обязательности заключения дополнительного соглашения о продажной цене заложенного имущества между залогодателем и залогодержателем, поскольку существенным условием договора ипотеки является залоговая стоимость предмета залога. Если предметом залога было здание и земельный участок, на котором оно расположено, должна быть определена начальная продажная стоимость и здания, и земельного участка. При этом суд указывает общую начальную продажную стоимость имущества, на которое обращено взыскание.

Решение этого вопроса имеет принципиальное значение по той причине, что при реализации заложенного имущества заемщик заинтересован в том, что бы стоимость имущества не была занижена, а кредитор, в свою очередь, не желает терять лишние деньги. Стоимость является обязательной для судебного пристава, который будет заниматься непосредственно реализацией предмета залога. Так судебный пристав не вправе приглашать специалиста-оценщика для определения начальной продажной стоимости предмета залога. И если суд в своем решении не укажет продажную стоимость предмета залога, такое решение подлежит отмене.

А что делать заемщику, который  утратил возможность погашения своих кредитных обязательств и, осознавая это, готов реализовать добровольно заложенное имущество, что обеспечит расчет по обязательству. А банк, в свою очередь, не торопится обращаться в суд, выжидая время, что влечет увеличение штрафных санкций. Есть интересные примеры судебной практики. Залогодатель сам обратился в суд с требованием о расторжении кредитного договора и обращении взыскания на свое имущество, поскольку банк умышленно не обращался с соответствующим иском, рассчитывая на увеличение процентов за просрочку платежей.

По данному случаю кассационная инстанция согласилась с решением суда первой инстанции и отказала в удовлетворении иска. Оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд пришел к выводу о том, что основания, предусмотренные ч. 2 ст. 451 ГК РФ, отсутствуют. Одним из пунктов договора было предусмотрено расторжение договора в случае отказа от получения кредита до заключения договора купли-продажи квартиры.

Суд выяснил, что стороны кредитного договора не достигли соглашения об изменении или расторжении договора. При этом в соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора или одностороннее изменение его условий не допускаются. При данных обстоятельствах районный суд сделал вывод об отсутствии оснований для расторжения кредитного договора. А факт изменения семейного и материального положения истца, на котором он основывался не мог служить основанием для его расторжения.

В соответствии с п. 2 ст. 451 ГК РФ для расторжения договора необходимо наличие следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиями оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Названные истцом обстоятельства не представляли совокупности условий, необходимых для расторжения договора. В материалах дела факт существенного изменения обстоятельств подтверждения не нашел.

В таких ситуациях возможен досудебный порядок урегулирования. При условии, что залогодатель и залогодержатель приходят к согласию о реализации залогового имущества, должно быть подписано соглашение. Но что делать должнику, если такой договоренности не удается достигнуть. Опять же, данный вопрос законодательно не урегулирован, что помогло бы в значительной мере облегчить жизнь гражданам, попавшим в такую ситуацию, и вынужденным подавать в суд на самих себя.

Таким образом, можем сделать следующие выводы. Для решения коллизионной проблемы изъятия залогового имущества Конституционный суд предпринял попытку урегулирования спора между нормами права. Правда для заемщиков, не справившихся с выплатами по ипотеке в виду различных причин, перспективы не радужные. Поскольку лишившись предмета залога многие их просто останутся на улице. Для решения такой проблемы необходим комплекс мер, на что должен обратить внимание законодатель, потому что это может задействовать и органы исполнительной власти на местах. Кроме того, это помогло бы многим заемщикам при реализации имущества решение вопросов, связных с оценкой стоимости жилья. Ну и наконец, должен быть решен вопрос о реализации залогового имущества по инициативе самого должника. Принятие какой то закрепленной процедуры урегулирования возможных споров между банком и гражданином при продаже жилья значительно облегчило бы положение должников, вынужденных оказываться один на один к кредитором и зависеть от его решения.


Библиографический список
  1. Об ипотеке (залоге недвижимости) от 24.06.1997 г. № 102-ФЗ (в ред. от 07.05.2013 № 101-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. С. 3400.
  2. Бевзенко Р.С. Обзор судебной практики разрешения споров по договору ипотеки  // Вестник арбитражной практики. 2012. №3. – С. 15-19.
  3. Севастьянова Ю. Выселение из ипотечного жилья // «ЭЖ-Юрист». 2012. №50.


Все статьи автора «Ловцова Анна Андреевна»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

2 комментариев к “Некоторые проблемы взыскания залогового имущества по договорам ипотеки”

  1. 15.12.2014 в 17:24

    Добрый день! Хочу задать вопрос.
    Добрый день! Я взяла ипотеку в апреле в 2008 году 148 тысяч долларов. Зарплаты была в долларах, процент в $ меньше чем в рублях, поэтому и брала в $, тк в рублях вообще ни на что не хватало. Выгоды я никакой не искала, ничего не высчитывала, брала тот кредит, на который хватало хоть что то купить! В ноябре 2008 нам всем выдали доп соглашения о привязке зарплаты к рублям. Все 6 лет курс доллара рос, я платила без просрочек. В год по несколько раз обращалась к сотрудникам Банка для перехода на рубли, но процент в рублях+повышенный курс доллара+комиссии банка мне не давали этого сделать, мне вообще не чем бы было платить, тк платеж на много превышал мой оклад. На ноябрь 2014 я выплатила банку 93000 $ процентов и 12000$ основного долга. Сейчас платить не могу, ежемесячный платеж превышает мой оклад. На сегодняшний день, моя квартира в пятиэтажке на 5 этаже, без ремонта, в Подмосковье, у которой текли все стены 3 года стоит по оценки экспертов 4,5 млн руб, а банку я должна 7400 мл руб. при том, что я уже выплатила 105 тыс $. Я брала ипотеку, курс был 24 руб, все время он рос, медленно, но рос. Я переплачивала при покупке доллара+рост валюты. Сегодня курс доллара 60 рублей почти. Неужели это долговая яма из которой нет выхода. Единственный выход для меня на данный момент не платить и ждать когда мою квартиру выставят на торги, а я тогда пойду с семьей на улицу. Сегодня банк предлагает перевести валютную ипотеку в рублевую по сегодняшнему курсу и по настоящей действующей процентной ставки. При расчете это 1,5-2 моего оклада. Неужели я, гражданин своей Страны стану бомжом! Наша Страна всем помогает, многим прощает долги, а нашим гражданам, нас ведь не так много, помочь не может! Неужели нельзя ничего сделать?

    • 16.12.2014 в 13:42

      Вам нужно было обязательно провести реструктуризацию своего ипотечного кредита в рубли сразу после того, как Вам зафиксировали зарплату в рублях. Можно было также увеличить срок, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: