УДК 349.41

АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА – ВЕЩНОЕ ПРАВО ИЛИ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННОЕ?

Мажурин Павел Васильевич
Национальный исследовательский университет «Высшая Школа Экономики»

Аннотация
В настоящей статье рассматриваются вопросы правовой квалификации аренды земельного участка и ее влияния на правоотношения сторон по договору аренды. На основании проведенного анализа автором сделан вывод о невозможности признания аренды вещным правом.

Ключевые слова: аренда земельного участка, вещное право, договор аренды


IS A LAND LEASE A RIGHT IN REM OR A RIGHT IN PERSONAM?

Mazhurin Pavel Vasilevich
National Research University «Higher School of Economics»

Abstract
The article deals with the legal qualification of a land lease and its impact on the relationship on the parties to the contract. According to the author, it is impossible to qualify a land lease as a right in rem.

Библиографическая ссылка на статью:
Мажурин П.В. Аренда земельного участка - вещное право или обязательственное? // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1912 (дата обращения: 29.04.2017).

Как известно, земельное и гражданское законодательство Российской Федерации наряду с правом собственности предусматривают также многочисленные иные формы владения и пользования земельными участками. Несмотря на их многообразие, все права лиц, не являющихся собственниками земельных участков, могут быть разделены на две большие группы: вещные права и обязательственные права. Так, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования и право сервитута традиционно относят к вещным правам, а безвозмездное срочное пользование и др. – к обязательственным.

Однако существует одно право, вопрос однозначного отнесения которого к одной из указанных выше категорий до настоящего времени остается достаточно спорным. Речь идет о праве аренды земельного участка, которому, наряду с классическими признаками обязательственного права, присущи также некоторые признаки вещного права, в частности, свойство следования и возможность вещно-правовой защиты.

На первый взгляд, вопрос признания права аренды земельного участка обязательственным  или же вещным правом является сугубо теоретическим и не влияющим на отношения, возникающие в связи и по поводу заключения договора аренды. Однако указанная классификация имеет серьезное практическое значение. В частности, в зависимости от того, признаем ли мы право аренды вещным или обязательственным, определяются его способы гражданско-правовой защиты, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, особенности доказывания по делам, связанным с нарушениями договора, и сама возможность разрешить спор из такого договора в пользу истца.

В связи с вышеуказанными фактами вопрос об отнесении права аренды к вещным или к обязательственным правам заслуживает особого внимания. Для того, чтобы дать однозначный ответ на поставленный вопрос, необходимо исследовать нормативно-правовую базу рассматриваемого явления, работы известных деятелей науки земельного и гражданского права, а также судебную практику по затрагиваемой проблеме. Результатом исследования должно стать определения места права аренды в системе прав на земельные участки, что позволит расширить имеющиеся научные представления по данной проблеме и предложить поправки, которые смогут устранить существующие проблемы правового регулирования, а также обеспечить совершенствование и систематизацию земельного и гражданского законодательства.

Как уже было отмечено, субъекты земельного права могут владеть и/или пользоваться земельными участками в Российской Федерации, не являясь при этом их собственниками. Среди подобных прав на земельные участки Земельный Кодекс РФ выделяет, в частности:

  • постоянное (бессрочное) пользование земельными участками (ст. 20 ЗК РФ);
  • пожизненное наследуемое владение земельными участками (ст. 21 ЗК РФ);
  • аренду земельных участков (ст. 22 ЗК РФ);
  • право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) (ст. 23 ЗК РФ);
  • безвозмездное срочное пользование земельными участками (ст. 24 ЗК РФ).

Помимо вышеперечисленных прав, лица, не являющиеся собственниками земельного участка, могут приобрести обязательственные права на земельный участок в результате заключения договоров залога (ипотеки), ренты и пожизненного содержания с иждивением, доверительного управления и некоторых иных сделок[1].

Все права на землю лиц, не являющихся собственниками земельного участка, принято подразделять на вещные и обязательственные. При этом следует заметить, что необходимость четкого разделения прав на земельные участки на вещные и обязательственные определена самой конструкцией, заложенной в тексте законодательства. Представляется, что, учитывая значение земли как основы жизни и деятельности человека[2], содержание вещных прав на земельные участки и критерии их отграничения от обязательственных прав должны быть полно и всесторонне определены нормами закона, а не соглашением сторон.

В современной отечественной доктрине под вещным правом ученые определяют «предусмотренное законодательством право, закрепляющее непосредственную связь управомоченного лица с вещью (с материальным объектом внешнего мира), пользующееся абсолютной защитой и содержащее возможность воздействия на вещь посредством установленных в законе правомочий»[3]. Большинство отечественных исследователей считают основополагающими следующие признаки вещных прав:

  • абсолютный характер (вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения любым лицом[4]);
  • особый объект (индивидуально-определенная недвижимая вещь);
  • непосредственное отношение лица к вещи без участия иных лиц (вещное право предоставляет его обладателю возможность воздействия на данную вещь без какого-либо участия третьих лиц);
  • защита при помощи особых, вещно-правовых исков;
  • способы и основания возникновения вещных прав, их виды и содержание определяются законом;
  • при столкновении вещного права с обязательственным последнее уступает место первому;
  • следование за вещью[5].

По результатам анализа прав лиц, не являющихся собственниками земельного участка, на соответствие вышеуказанным критериям, можно сделать вывод, что с полной уверенностью мы можем назвать вещными лишь право пожизненного наследуемого владения земельным участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и сервитут. В частности, именно им характерно свойство следования за земельным участком, что означает, что переход права собственности на земельный участок к другому лицу не служит основанием для прекращения этих вещных прав. Кроме того, вышеуказанные права подлежат защите от нарушения в порядке, предусмотренном для защиты права собственности – с помощью виндикационных и негаторных исков (ст. 301—304 ГК РФ).

Права на земельные участки, которые не соответствуют вышеуказанным критериям, в науке земельного и гражданского права, а также в правоприменительной практике предлагается относить к категории обязательственных. Такие права опосредуют динамику вещно-правовых отношений, а земельный участок в рамках обязательственных правоотношений находится во власти должника, а не во власти кредитора.

Однако нельзя не отметить, что некоторые исследователи обладают специфичной точкой зрения на вопрос разграничения вещных и обязательственных прав, отмечая, что признаки, которыми обладают вещные права, свойственны и некоторым обязательствам. К примеру, как справедливо замечает Е.А. Суханов, «владельцами вещей считаются субъекты не только вещных, но и ряда обязательственных прав… Следствием этого стали известное «смешение» гражданско-правовых способов защиты различных имущественных прав и вызванная им фактическая утрата значения гражданско-правовых способов защиты права в качестве его квалифицирующего признака, позволяющего разграничивать вещные и обязательственные права»[6].

Указанная ситуация в настоящее время является характерной для договора аренды земельного участка. В частности аренде присущи свойство следования и вещно-правовой защиты, что позволяет некоторым авторам указывать на вещно-правовой характер арендных отношений. Рассмотрим указанную точку зрения подробнее.

Предложения по отнесению аренды к категории вещных прав были внесены еще в работах В.К. Райхера[7], О.С. Иоффе[8], И.А. Покровского[9] и Д.И. Мейера[10]. Указанные авторы отмечали, что четко провести разграничение вещного и обязательственного права не представляется возможным, а, поскольку круг полномочий арендатора приближен к полномочиям обладателя вещного права, отнесение аренды к категории вещных прав представляется достаточно обоснованным. Свойства вещно-правовой защиты и право следования при аренде указанные авторы объясняли, как правило, «внешним действием обязательства».

В 1990-е годы исследователи, опираясь на Закон «О собственности в РСФСР»[11] и Основы законодательства об аренде[12], небезосновательно относили право аренды земельного участка к ограниченным вещным правам. В частности, подобной точки зрения придерживались Е.А. Суханов[13], Н.И. Клейн[14] и др.

Современные авторы, поддерживающие точку зрения о вещно-правовом характере аренды, чаще всего называют ее «смешанным вещно-обязательственным правом». К примеру, А.А. Иванов отмечает, что «предоставление арендатором вещно-правовой защиты и признание за правом пользования арендованным имуществом свойства следования дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных. Но в любом случае к числу вещных не может быть отнесено право пользования арендованным имуществом, не сопровождающееся владением им, поскольку такое право не пользуется вещно-правовой (абсолютной) защитой, необходимой с точки зрения п.4 ст. 216 ГК РФ»[15].

На взгляд автора данной работы, вышеуказанные предложения по отнесению аренды земельного участка к числу вещных прав могут быть подвергнуты обоснованной  критике. В некоторой степени вещным правом можно считать лишь владение арендатора, однако аренда сама по себе вещным правом быть названа не может. Не подлежит сомнению тот факт, что одновременно с вещным правом арендатора-владельца существует обязательственная связь арендатора и арендодателя, которая носит превалирующий характер в арендных отношениях. При этом такое «условно-вещное» право  возникает не из юридического факта заключения договора аренды, а из передачи имущества во владение арендатора[16]. До этого момента между арендодателем земельного участка и его арендатором существует лишь обязательственная связь.

Рассмотрим указанное предположение и аргументы в его поддержку подробнее.

Начать защиту положения о том, что аренда земельного участка является обязательственным правом, следует с анализа действующего законодательства в рассматриваемой области. Так, в п. 1 ст. 216 ГК РФ приведен перечень вещных прав, среди которых право аренды отсутствует. ЗК РФ в п. 2 т. 22 закрепляет положение о том, что земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Ст. 606 ГК РФ содержит положение о том, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Соответственно, право собственности сохраняется на период аренды за арендодателем.

Далее обратимся к п. п. 3, 4 ст. 216 ГК РФ, которыми к числу легальных признаков вещного права отнесены лишь два: следование права за вещью и абсолютный характер защиты. Если оценивать аренду земельного участка с позиций вышеуказанной нормы гражданского законодательства, можно заметить, что, несмотря на следование аренды за судьбой земельного участка, назвать характер защиты прав сторон договора аренды абсолютным возможным не представляется. Да, безусловно, арендатор может использовать вещно-правовые способы защиты своего права в соответствии со ст. 305 ГК РФ. Однако, несмотря на то, что ст. 305 ГК РФ теоретически позволяет арендатору использовать указанные способы защиты в том числе против собственника, судебная практика показывает, что он может использовать их лишь против третьих лиц, но не против арендодателя. В случае предъявлении иска к арендодателю арендатор должен ссылаться на нарушение договорного обязательства, но никак не виндицировать имущество. Указанная позиция подтверждается п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой[17], подготовленного ВАС РФ, а также Определением ВАС РФ от 4 августа 2009 г. N ВАС-9151/09 по делу N А14-16353-2005-420/6.

Позиция об исключительно обязательственном характере арендных отношений подтверждается также многочисленными иными судебными актами. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

В Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.03.2011 N ВАС-2746/11 суд указал, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено по иску о признании права либо об истребовании имущества или о признании права отсутствующим, которые рассматриваются по правилам искового производства как споры о правах. Соответствующее требование предъявляет тот, кто считает нарушенным собственное вещное право. У арендатора имущества не возникает на него вещных прав, а при отсутствии самого права нет и срока на его защиту в судебном порядке. Возможность защиты чужих гражданских прав не согласуется со ст. 9 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ.

В постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 04.05.2008 N А29-7517/2007 отмечается, что арендатор не имеет вещного права на арендуемое имущество, перечень которого закреплен в ст. 216 ГК РФ; его титульное владение и пользование имуществом носят обязательственно-правовой характер.

ФАС Уральского округа в Постановлении от 08.11.2010 N Ф09-9242/10-С6,  разрешая спор о признании незаконными отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок,  основываясь на ст. 216, 307, 308 ГК РФ, указал, чтоаренда не является вещным правом, имеет характер обязательственного правоотношения.

ФАС Западно-Сибирского округа, оценивая возможность выселения лица из занимаемого жилого помещения по иску арендатора, указал, что согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения, однако исковые требования поснованы на обязательстве (договоре аренды), а не на вещном праве,, что послужило основанием для оставления кассационной жалобы без удовлетворения (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2008 N Ф04-2058/2008(5323-А46-11).

Аналогичная точка зрения содержится также в Постановлении ФАС Уральского округа от 14.07.2008 N Ф09-4871/08-С3, ФАС Поволжского округа от 04.08.2008 N А55-18068/2007 и др.

Стоит также отметить, что в большинстве споров правовая квалификация отношений по договору аренды в качестве обязательственных имеет существенное значение для рассмотрения дела. В частности, в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-12/2013 по делу N А51-8599/2012 отмечается, что арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект. Если бы мы признали право арендатора вещным правом, исход дела мог бы быть совершенно иным.

Таким образом, несмотря на присутствие в правах сторон договора аренды некоторых черт вещного права, причислять их к указанной категории не представляется возможным. Отношения сторон договора аренды носят частный характер, обусловлены договором, а не законом. При этом «сама по себе передача всего комплекса прав и обязанностей, предусмотренных договором аренды, не обеспечивается одним только правом следования, которое сохраняет лишь функцию гарантии прав арендатора, не выражая всей сути аренды»[18].

Кроме того, при решении вопроса о вещном или же обязательственном характере отношений по договору аренды следует учитывать грядущие изменения гражданского законодательства. В Проекте ГК РФ[19] даются некоторые отличительные признаки вещных прав. Среди них отмечены следующие:

  • вещное право непосредственно обременяет вещь и следует за вещью;
  • вещное право по общему правилу не имеет срока действия;
  • утрата владения вещью не прекращает вещного права на нее;
  • вещное право защищается от нарушения его любым лицом, то есть обладает абсолютным характером;
  • вещными являются права, прямо названные таковыми в ГК РФ.

Право аренды не поименовано в Проекте ГК РФ в качестве вещного права. Таким образом, после принятия и вступления в силу указанного законопроекта вопрос о вещной природе аренды будет автоматически исключен из числа спорных вопросов земельного и гражданского права.

Более того, следует отметить и то важнейшее обстоятельство, что Проектом ГК РФпредусмотрен запрет на вещно-правовую защиту иных прав, кроме права собственности и ограниченных вещных прав[20]. Подобное решение проблемы, как считает И.А. Емелькина, «вполне справедливо, ибо с введением весьма широкого «набора» ограниченных вещных прав, рассчитанных для удовлетворения различных практических нужд, а также с разрешением для владельцев обязательственных прав владельческой защиты отпала необходимость предоставления субъектам обязательственных прав вещно-правовой защиты»[21].

Учитывая все вышесказанное, предложения современных правоведов по введению в систему вещных прав права аренды нельзя признать соответствующими действительности.

Подводя итог анализу точек зрения на правовую квалификацию отношений по аренде земельного участка, следует отметить следующее. Каждая из рассмотренных в работе точек зрения содержит отражающее реальность звено, подмечая те или иные черты действительности. Потому позиция каждого исследователя по данному вопросу уже заслуживает уважения.

Но все же нельзя не признать, что некоторые исследователи, оценивая  аренду земельного участка как вещное или же как обязательственное право, концентрировали свое внимание на  фундаментальном и значимом, другие же – на второстепенном и охватывающем лишь часть явления. В связи с этим представляется необходимым определить ту точку зрения, которая отражает действительное положение вещей в наибольшей степени.

На основе проведенного анализа можно сделать вывод о том, что точка зрения об обязательственном характере права аренды земельного участка наиболее убедительна, поскольку указанное право не обладает всеми необходимыми признаками вещного права, в частности, абсолютным характером защиты. Указанная точка зрения подтверждается решениями судов высших инстанций, примеры которых неоднократно приводились в работе. Кроме того, Проект ГК РФ не предусматривают включение аренды в число вещных прав, а также прямо запрещают применение вещно-правовых способов защиты к отношениям, вытекающим из договора аренды.

Проведенное исследование также показало серьезное практическое значение квалификации аренды земельного участка как обязательственного права, поскольку именно исходя из этого определяются способы защиты прав участников правоотношения, объем прав и обязанностей сторон договора аренды, наличие или отсутствие права на иск у сторон и особенности доказывания по спорам, возникающим из договора аренды земельного участка. Таким образом, необходимость и актуальность проведенного анализа не подлежит сомнению.

Но при этом всегда необходимо помнить, что элементы вещного и обязательственного права способны в той  или иной степени присутствовать практически в любом правоотношении. Именно по этой причине провести абсолютно четкую границу между вещным и обязательственным правом не представляется возможным.


Библиографический список
  1. Крассов О. И. Земельное право: Учебник / О.И. Крассов. – 4-e изд., перераб. и доп. – М.: Норма: ИНФРА-М, 2012. – С. 128.
  2. «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.12.2013) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2014), п. 1 ст. 1 // СПС «Консультант Плюс»
  3. Гражданское право / Под ред. Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева. Ч.1. М., 1996. С. 283; Гражданское право: В 2 т. Т. II. Полут. 1 / Отв. ред. Е.А. Суханов. М., 1999. С. 475; Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М., 2007. С. 16 – 17.
  4. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)» от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 05.05.2014), ч. 4 ст. 216 // СПС «Консультант Плюс»
  5. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 36..
  6. Суханов Е.А. К понятию вещного права. // «Правовые вопросы недвижимости», 2005, N 1. – С. 38 // Цит. по: Бобровская О.Н. К проблеме о соотношении вещных и обязательственных начал в праве пользования жилым помещением членами семьи собственника // Семейное и жилищное право. 2012. N 3. С. 7 – 11.
  7. Райхер В.К. Абсолюные и относительные права. Известия экономического фвкультета Ленинградского политехнического института. 1928. Вып. 25. С. 273-306.
  8. Иоффе О.С. Правоотношение по советскому гражданскому праву. Л., 1949. Гл.5.
  9. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 1998. – С. 233.
  10. Мейер Д.И. Русское гражданское право ( по изд. 1902 г.) Ч. 2. М.: 1997. С. 125.
  11. Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» (Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР, 1990, N 30, ст. 416) // СПС «Консультант Плюс «
  12. «Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде» (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991) // СПС «Консультант Плюс
  13. Суханов Е.А. Лекции о праве собственности. М.: Юридическая литература. 1991. – С. 55.
  14. Предпринимательское право. Курс лекций. Под ред. Клейн Н.И. М.: Юридическая литература. 1993. -С. 368.
  15. Иванов А.А. Гражданское право. Учебник. 4.2. Под. ред. Сергеева А.А, Толстого Ю.К. М.: Проспект. 1998. С. 152.
  16. п. 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010 и др.
  17. Приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.
  18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС КонсультантПлюс. 2006.
  19. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ» // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
  20. Проект Федерального закона N 47538-6 «О внесении изменений в части I, II, III и IV ГК РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ», ст. 305 // Справочно-правовая система «Гарант»: [Электронный ресурс] / НПП «Гарант-Сервис»
  21. Емелькина И.А. Понятие и признаки вещного права в российской и зарубежной цивилистике // Нотариус. 2010. N 6. – С. 37.


Все статьи автора «Мажурин Павел Васильевич»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: