УДК 332.021.8

ФОРМИРОВАНИЕ ИННОВАЦИОННОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ И ЭФФЕКТИВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ РЫНКОМ ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ МЕГАПОЛИСА

Викторов Сергей Кириллович1, Кремнев Игорь Семенович2, Ступка Константин Алексеевич3
1Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, к.э.н., доцент кафедры управления в социально-экономических системах
2Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, ст. преподаватель кафедры информационных систем в экономике и менеджменте
3Санкт-Петербургский государственный политехнический университет, аспирант кафедры управления в социально-экономических системах

Аннотация
В статье описаны проблемы доступного и комфортного жилья в России, формирования государственных программ стимулирования и системы эффективного управления развитием рынка доступного жилья мегаполиса. Рассмотрена специфика некоммерческих доходных домов как объектов инвестирования и проанализированы факторы их инвестиционной привлекательности для частных инвесторов.

Ключевые слова: доходные дома, жилищная политика, некоммерческая аренда, управление, факторы инвестирования


THE FORMATION OF INNOVATIVE HOUSING POLICIES AND EFFECTIVE MANAGEMENT OF AFFORDABLE HOUSING MARKET OF THE METROPOLIS

Viktorov Sergey Kirillovich1, Kremnev Igor Semenovich2, Stupka Konstantin Alekseevich3
1Saint-Petersburg State Polytechnical University, Cand. of Ec. Sc., associate Professor Department of management in socio-economic systems
2Saint-Petersburg State Polytechnical University, Senior instructor Department of information systems in Economics and management
3Saint-Petersburg State Polytechnical University, Postgraduate Student Department of management in socio-economic systems

Abstract
The article deals with the issues of affordable and comfortable housing in Russia, the formation of the state incentive programs and effective management system development of affordable housing market of the metropolis. It given the specific features non-commercial apartment buildings as investment objects and analyzed the factors of their investment attractiveness for private investors.

Библиографическая ссылка на статью:
Викторов С.К., Кремнев И.С., Ступка К.А. Формирование инновационной жилищной политики и эффективное управление рынком доступного жилья мегаполиса // Политика, государство и право. 2014. № 9 [Электронный ресурс]. URL: http://politika.snauka.ru/2014/09/1914 (дата обращения: 30.04.2017).

Развитие арендного сектора в Российской Федерации (РФ) в рамках государственной жилищной политики с каждым днем становится все более актуальной задачей. В марте 2013 г. в первом чтении был принят законопроект о некоммерческом найме жилья. Согласно законопроекту граждане с невысокими доходами смогут арендовать квартиры в секторе некоммерческого найма по цене ниже рыночной. До 2030 г. в РФ планируется строительство некоммерческих арендных домов общей площадью 76,3 м2. Предполагается, что уже в 2015 году более 57 тысяч семей смогут улучшить свои жилищные условия.

Граждане России получили самостоятельность в выборе и приобретении жилья в условиях рыночной экономики в 1990г. Новая жилищная политика предполагала, что у граждан есть собственные доходы для покупки и содержания жилья, а государство должно поддерживать социально незащищенные слои населения. Малоимущим же лицам предоставляется социальное жилье из государственных, муниципальных и других жилищных фондов [1].

По данным государственной службы статистики, более 40 % населения страны проживает в помещениях, которые не отвечают минимальным требованиям благоустройства. Финансовыми же средствами, достаточными для приобретения жилья в собственность при существующем уровне цен обладают не более 19 % населения страны. По данным социологических опросов, более 60% семей не удовлетворены своими условиями проживания. В ряде развитых государств ответственность по обеспечению жилищных прав возложена на органы государственной власти. В некоторых странах государственный аппарат не только разрабатывает условия по обеспечению каждого гражданина жильем, но и осуществляет меры, стимулирующие население приобретать жилье самостоятельно [2].

Термин «некоммерческая аренда» появился в Нидерландах после Второй Мировой Войны, когда жилищная политика была направлена в основном на скорейшем строительстве жилых квадратных метров при помощи государственных инвестиций и строительных субсидий. Идея некоммерческого негосударственного сектора появилась в результате поиска «золотой середины» между государством и рынком в вопросах социально значимых благ. Эффект таких значимых благ гораздо больше, чем цена, которую непосредственный потребитель блага может заплатить. Следовательно, использование только рыночных механизмов не целесообразно, но возможно предоставление социально значимых благ бесплатно или по ценам, не покрывающим издержки производства. Ответственность за это несет государство, которое призвано компенсировать «провалы рынка» [3].

За последние десятилетия негосударственный некоммерческий сектор стал значимой силой глобальной экономики. По данным на конец 1990-х гг. его суммарный вклад, согласно данным национальной статистики 35 стран Европы, Северной Америки, Латинской Америки, Азии, Африки и Ближнего Востока, составляет 1,3 трлн. долл., или 5,1% ВВП этих стран [4]. По нашему мнению, все европейские государства можно разделить на три группы в зависимости от доли социального жилья в общем объеме жилого фонда (рис.1):

1. Государства с долей социального жилья более 15%. К такой категории относятся Нидерланды (33%).

2. Государства, с долей социального жилья от 10 до 20%. Данная категория включает Великобританию (18%), Францию (17%), Ирландию (11%) и некоторые другие государства.

3. Государства с низким уровнем социального жилья 1-7%. К третьей группе относятся Бельгия, Ирландия, Италия, Германия, Венгрия и другие страны Европы.

Рисунок 1 – Доля социального жилья в общем объеме жилищного фонда в некоторых странах

В России рынок жилья появился в начале 1990-х годов, когда после распада Советского Союза населению страны было разрешено приватизировать занимаемые жилые помещения. Однако строительство арендных домов в России началось еще в восемнадцатом веке в эпоху  царствования императрицы Елизаветы Петровны. Тогда не государство, а состоятельные горожане возводили жилые дома для нуждающихся и сдавали их. Самым развитым «арендным городом» был Санкт-Петербург, где в основном и происходило строительство доходных домов. Многоквартирные доходные дома «под жильцов»появились в Санкт-Петербурге еще в XVIII в., а в XIX в. город рос в основном за счет доходных домов. С развитием капитализма резко увеличился приток населения в город, росли цены на землю. Стало выгодно строить дома, сдаваемые внаем.

Например, в 1913 г. всего 4% государственных служащих обладали собственной недвижимостью, а 96% жили в доходных домах. Такой вариант в Петербурге был правилом, а не исключением. Большая часть городской интеллигенции снимала квартиры в доходных домах на период от 8 до 9 месяцев в течение осени, зимы и весны, а летом выезжала на  дачи, также снимая жилье у владельцев загородных домов. Площадь комнат в таких квартирах варьировалась от 15 до 30 кв. м, число комнат – от 2 до 6. Кроме того, в квартире была предусмотрена кухня и комната для прислуги. На последнем шестом, мансардном этаже находились небольшие комнаты, в которых обитали мещане и бедные студенты [5].

Особенностью доходных домов в Санкт-Петербурге являлся принцип заселения, согласно которому на первых этажах располагались объекты социальной сферы – магазины, ателье, рестораны, на втором и третьем этажах жилье предназначалось для состоятельных квартиросъемщиков средней ценовой категории, на четвертом и пятом этаже располагались квартиры для мелких и средних чиновников с невысокими – средними и низкими доходами.

Рынок аренды, начиная со второй половины XIX века, отличался большим разнообразием и предоставлял широкий выбор жилья различным сегментам – категориям граждан, от шикарных многокомнатных апартаментов на целый этаж и с прекрасным видом из окон до каморки на чердаке или в подвале. Однако в начале XX века строительство доходных домов и их эксплуатация были прекращены.  Советская власть превратила апартаменты в этих домах в коммунальные квартиры. В 90-е гг. XX века возникла и получила развитие идея приватизации жилья и обретения права собственности, которая длится уже более 18 лет.

Существующие государственные программы, включающие социальную ипотеку, предоставление сертификатов, рассрочки на приобретение собственного жилья, а также субсидии, нацелены на то, чтобы участники процесса – граждане, проживающие на территории различных субъектов России, обязательно становились собственниками жилья.

На наш взгляд, Национальный проект «Доступное жилье» мог бы стать началом для развития процесса строительства доходных домов и создания рынка доступной аренды жилья [6]. На конец 2013 г. жилищный фонд в Российской Федерации составил 3410 млн. кв. м общей площади, в том числе в городских поселениях 2476 млн. кв. м (73% общей площади), в сельской местности - 934 млн. кв. м (27% общей площади). В частной собственности находится около 87,7% жилищного фонда, из которого 82,9% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации [7]. Опыт строительства некоммерческих арендных домов в России двадцать первого века свидетельствует о том, что частные инвесторы не заинтересованы в этом бизнесе ввиду его невысокой доходности в сравнении со строительным бизнесом по продаже недвижимости.

Одной из главных стратегических целей, направленных на строительство доходных домов некоммерческого арендного фонда и тем самым улучшения уровня обеспеченности населения доступным и комфортным жильем, является формирование благоприятного инвестиционного климата для вложения инвестиций потенциальными инвесторами в арендное жилье различного класса. Инвестиционные решения считаются одними из самых сложных решений с точки зрения процедуры выбора. Они основаны на многокритериальной, многофакторной оценке целого ряда характеристик и тенденций, которые зачастую действуют разнонаправленно[8].

Не вызывает сомнений территориальный аспект прямых инвестиций, их приуроченность к определенной стране, региону, территории. Поэтому оценка инвестиционной привлекательности региона  является важнейшим аспектом принятия любого инвестиционного решения. От ее правильности зависят последствия, как для инвестора, так и для экономики региона и страны в целом. Чем сложнее ситуация в регионе, тем в большей степени опыт и интуиция инвестора должны опираться на результаты экспертной оценки инвестиционного климата в стране в целом и в регионе в частности.

Санкт-Петербург сегодня занимает второе место среди регионов РФ по инвестиционному потенциалу и четвертое по инвестиционному риску. Разница объема вложенных в Санкт-Петербург инвестиции уступает инвестициям Москвы на 60953 млн. долл. Такая разница объясняется достаточно высокой долей населения пенсионного возраста, а также огромным более 60% на 2013 г. удельным весом работающих в системе ВПК организаций,  учреждений, которые финансируются из бюджета и медленным развитием бизнес-инфраструктуры [9].

На наш взгляд, при создании благоприятного инвестиционного климата в Санкт-Петербурге с целью строительства некоммерческих доходных домов необходимо соблюдать следующие принципы:

-Сбалансированность как разработка пропорций арендного жилья различного класса исходя из потребностей жителей региона в арендном жилье различного класса и их корректировка с течением времени.

-Прозрачность, под которой следует понимать систему правовых механизмов, которые обеспечивают защиту интересов инвесторов, арендодателей и нанимателей жилья.

Долгосрочность или создание для потенциальных инвесторов благоприятных условий в регионе на долгосрочную перспективу, то есть, не менее, чем на 20 – 30 лет.

Инновационность разработка и внедрение инноваций в сфере проектирования, применение новейших технологий строительства, а также использование инновационных материалов и строительной техники, и, прежде всего, инновационных методов для создания благоприятного инвестиционного климата региона для потенциальных и реальных инвесторов на базе инновационных механизмов государственного нормативно-правового обеспечения и регулирования этой деятельности, а также инновационных методов управления доходными домами с целью снижения (оптимизации) затрат на строительство и эксплуатацию одного квадратного метра жилья при сохранении адекватного современным требованиям уровня комфортности жилья.

Партисипативность или участие в инвестиционном процессе.

Адаптивность. Данная функция означает приспособление методов активации инвестиционной деятельности к изменяющимся условиям внешней среды как совокупности политических, демографических, экономических, культурных, научно-технических и природных факторов, которые являются, с одной стороны, ограничениями для развития инвестиционной деятельности, а, с другой стороны, требованиями к ее развитию.

По нашему мнению, также следует рассматривать специфику некоммерческого доходного дома как объекта инвестиций. При вложении капиталов инвестор должен учитывать такие факторы как доходность инвестиций, ликвидность, риски, конфиденциальность, прозрачность и трудоемкость. Рассмотрим каждый фактор в отдельности в контексте инвестиций в доходные дома некоммерческого жилищного фонда.

Доходность инвестиций. Поскольку в условиях современной России доходность в дома некоммерческого найма невысока, но стабильна, особенностями доходных домов как объекта инвестирования может стать предложение различных сопутствующих услуг, таких как пункты питания, досуга, медицинские центры. Не следует забывать и о том, что арендное жилье не должно формировать отдельные районы, и жители некоммерческого арендного фонда могут стать работниками сферы обслуживания домов элитного жилья.

Ликвидность. Спрос на доступное жилье в Санкт-Петербурге высок всегда. По данным службы государственной статистики боле 60% населения города не довольны условиями проживания, но не могут позволить себе решить жилищный вопрос.

Риски. Поскольку сегодня нет конкуренции на некоммерческом рынке аренды, данная сфера является открытой.

Прозрачность. При прогнозировании денежных потоков от операционной деятельности при инвестиционных проектах доходных домов, необходимо в первую очередь не только оценить ожидаемый уровень дохода, но и приложить максимум усилий для оптимизации затрат строительства и эксплуатации домов. Преимуществом инвестиций в строительство жилых домов является то, что на этапе формирования проекта можно оценить количество квартир, сдаваемых в аренду, а также оперировать объемом затрат по оказанию дополнительных услуг. Поэтому все денежные потоки достаточно прозрачны и прогнозируемы.

Трудоемкость. Данная характеристика отражает необходимость личного участия инвестора в инвестиционном процессе. В сфере строительства доходных домов нами не было выявлено принципиальных отличий от других сфер с точки зрения трудозатрат инвестора.

Конфиденциальность. Информация об инвесторе в сфере строительства домов некоммерческой аренды должна быть защищена от несанкционированного доступа.

Однако следует помнить основные особенности инвестиций в строительство доходных домов: сравнительно длительный срок окупаемости; средняя управляемость рисками; относительно небольшая трудоемкость; низкий уровень рентабельности произведенных затрат. Также не следует забывать специфику доходных домов: арендный фонд является не только источником прибыли, но и выгодным помещением капитала в недвижимость, которая постоянно растет в цене. Даже сам участок земли будет дорожать с течением времени, увеличивая рыночную стоимость квартир.

Таким образом, на современном этапе для активизации строительства некоммерческих арендных домов при реализации программ повышения доступности жилья целесообразно дополнительно рассматривать факторы их инвестиционной привлекательности для частных инвесторов, к которым можно отнести следующие:

- характеристики доходного дома как объекта недвижимости: к данной группе факторов можно отнести физические, технологические и функциональные характеристики самого объекта, а также прилегающей к нему территории и соседних объектов.

- параметры арендного дома как объекта права – в данную группу факторов входят прозрачность и чистота юридической сделки, а также гарантия стабильности проживания в арендных квартирах.

- потребительские характеристики дома включают в себя местоположение, структуру арендного жилья, наличие дополнительных услуг.

- факторы стоимости некоммерческого арендного дома являются важнейшим этапом экономического анализа, поскольку напрямую отражают доходность проекта.

-  факторы процесса девелопмента – проводится оценка, как с точки зрения бизнеса, так и с точки зрения потенциальных арендаторов.

Полученный нами набор факторов не является окончательным, но реально отражает ситуацию на рынке аренды в России и может быть использован при разработке инвестиционных проектов доходных домов некоммерческой аренды. Дома некоммерческого найма не являются социальным жильем, но их создание – социальная задача, поскольку рынок найма жилья в крупных городах формируется в основном за счет предложений квартир двух категорий – для среднего и ниже среднего социального класса. Это огромный сегмент рынка потребителей, которые сегодня не в состоянии купить квартиру даже по ипотеке, так как не имеют никакого соответственного жилья и, по прогнозам экспертов-аналитиков, не уменьшится в кратко и среднесрочной перспективе.


Библиографический список
  1. Иванченко В. Социальное значение и перспектива жилищного кредитования // Экономист. 2008. № 11. С. 74-82.
  2. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Развитие некоммерческого жилищного фонда как способ формирования доступного и комфортного жилья в Санкт-Петербурге // Теория и практика общественного развития. 2014. № 1. С. 374-376.
  3. Селютина Л.Г. Конкурентные процессы в современном строительстве // Вестник ИНЖЭКОНа. 2013. № 1(60). С.101-106.
  4. Marietta Haffner. Bridging the gap between social and market rented housing in six European countries. IOS Press. 2009. Р. 214.
  5. Юхнева Е. Петербургские доходные дома. Очерки из истории быта. М: ЗАО Центрполиграф. 2007. 362 c.
  6. Соколова Т.В. Государственная жилищная политика: социальное измерение. М.: Издательство Либроком. 2009. 288 с.
  7. Строительство в России. 2014. URL: http://www.gks.ru (дата обращения: 18.09.2014).
  8. Селютина Л.Г. Моделирование процесса аккумуляции инвестиционных ресурсов в жилищную сферу // Экономика строительства. 2002. № 12. С.25-33.
  9. Селютина Л.Г. Современные аспекты процесса управления инвестиционной деятельностью в сфере воспроизводства жилищного фонда // Paradigmata poznani. 2014. № 2. С.28-30.


Все статьи автора «Stupka»


© Если вы обнаружили нарушение авторских или смежных прав, пожалуйста, незамедлительно сообщите нам об этом по электронной почте или через форму обратной связи.

Связь с автором (комментарии/рецензии к статье)

Оставить комментарий

Вы должны авторизоваться, чтобы оставить комментарий.

Если Вы еще не зарегистрированы на сайте, то Вам необходимо зарегистрироваться: